주택담보대출에서 LTV, DTI, DSR이란?

집을 구입할 때 전액 자신의 돈으로 구입하는 사람은 많지 않습니다.

많은 사람들이 집을 구입할 때 은행에서 자금의 일부를 빌리고자 하지만 금융 기관에서는 신청만 한다고 해서 필요한 액수를 전부 지원해주지는 않습니다.

일정한 기준을 체크하는데 보통 구입하고자 하는 주택의 가격과 상환능력을 고려하여 한도를 설정하게 되고 이 과정에서 개인의 조건에 따라 LTV, DTI, DSR을 책정하여 얼마를 제공할지를 판단합니다.

LTV, DTI, DSR은 각각 무엇인지, 어떻게 다른지 알아보도록 하겠습니다.

주택담보대출

주택담보대출

1. LTV(주택 담보인정비율, Loan To Value ratio)

LTV는 주택을 담보로 하여 받을 수 있는 대출의 비율입니다.

쉽게 말하면 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것으로 시세는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등의 평가 자료를 사용하여 결정됩니다.

정부의 정책에 따라서 LTV는 자주 변경이 되고 매수하고자 하는 주택이 조정대상지역인지 비규제 지역인지에 따라 비율이 다르게 적용되고 보유 주택 수와 매수하는 주택 가격에 따라서도 비율이 달라지기 때문에 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

 

다음은 2023년 기준 지역별 LTV입니다.

주택가격	구분	투기지역 및 투기과열지구	조정대상지역	기타 지역
9억 이하	서민 실수요자(무주택)	50%	60%	70%
	1주택(처분 조건)	40%	50%	70%
	2주택 이상	30%	30%	60%
9억 초과	9억 이하분	40%	50%	9억 이하와 동일
	9억 초과분	20%	30%
15억 초과		불가	9억 초과와 동일

 

기존에 집을 한 채 가지고 있더라도 기존의 집을 처분한 후 다른 거주지로 이사를 가는 경우 무주택자와 동일하게 적용되며 생애 최초 주택 구입 대상자의 경우 규제지역 여부와 관계없이 9억 원 한도 내에서 80%까지 지원이 가능합니다.

 

예 1) 1 주택자가 조정대상지역에서 KB시세 10억 원의 집을 매수하고자 한다면 기존 주택을 처분할 것을 약속하고 (9억 X 50%) + (1억 X 30%) = 4억 8천만 원의 대출이 가능합니다.

예 2) 생애최초 주택 구매자가 3억 원의 집을 매수하고자 하는 경우 2억 4천만 원의 대출이 가능합니다.

 

KB부동산 시세 바로가기

 

 

2. DTI(총부채 상환비율, Debt To Income)

DTI는 대출이용자의 연소득대비 대출 상환액을 의미합니다. 대출을 상환하는 금액이 개인의 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 것으로 매달 대출금으로 인해 허덕이지 않도록 하는 것입니다.

연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있으며 지역에 따라 DTI 제한이 없는 곳도 있으니 대출을 받기 전 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

DTI 계산 방법

(모든 주택담보대출 원리금(원금 + 이자) 상환액 + 기타 대출 이자) / 연소득 X 100

 

3. DSR (총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)

DSR은 총체적 상환능력 비율로 개인의 연 소득에서 모든 대출금의 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다.

개인의 소득과 관련하여 부채 비율이 몇 % 인지에 따라 결정되며 주택담보대출뿐만 아니라 모든 대출의 원금 및 이자 상환액이 포함된 금액으로 연간 대출상환액에서 제외되는 대출도 있는데 이는 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비·중도금 대출 등이 있습니다.

연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 후, 100을 곱해서 확인할 수 있습니다.

 

DSR 계산 방법

(모든 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연소득 X 100

 

 

+ 올크레딧 계산기를 통해서 DSR과 DTI 비율을 계산해 볼 수 있습니다.

올크레딧 DSR, DTI 계산기

 

올크레딧 DSR, DTI 계산기 바로 가기

 

 

주택담보대출과 LTV, DTI, DSR에 대해 알아보았습니다.